부동산 등기부등본 보는 법 & 해석하는 방법

전월세

부동산집사부 2025. 3. 1. 17:14

부동산 계약할 때 꼭 확인해야 하는 게 "등기부등본"입니다.
등기부등본을 잘 보면 이 집에 집주인이 누구인지, 대출(근저당)이 얼마나 있는지, 법적 문제가 있는지 다 알 수 있죠.

"근저당? 가압류? 갑구, 을구? 너무 어렵다..."
걱정 마세요! 오늘 이 외계어 같은 등기등본! 쉽게 이해할 수 있도록 집사부동산이 설명해 드리겠습니다.

1. 등기부등본이란? – 부동산의 신분증!

등기부등본은 쉽게 말해 집의 이력서입니다.
✔ 누가 집주인인지
✔ 대출이 얼마나 걸려 있는지
✔ 소송, 압류 같은 문제는 없는지

이런 중요한 정보들이 다 들어 있어요.

📌 온라인: 대법원 인터넷등기소 → 발급 수수료 700원
📌 오프라인: 가까운 등기소 방문 → 발급 수수료 1,000원

💡 Tip: 계약 전뿐만 아니라 잔금 치르기 직전에도 한 번 더 확인!(변동 사항이 없는지 꼭 확인하세요)

등기부등본은 크게 3가지 항목으로 나뉩니다.
✔ 표제부 – 부동산의 기본 정보
✔ 갑구 – 소유권 관련 정보
✔ 을구 – 대출(근저당) 정보

무슨말인지 모르겠어도 걱정하지 마세요! 이제 하나씩 쉽게 풀어볼게요!

여기에는 집의 위치, 면적, 건물 구조 같은 기본 정보가 나옵니다.
✅ "내가 계약하려는 집이 맞는지" 확인하는 게 중요!

📌 체크 포인트
✔ 주소가 계약서와 일치하는지?
✔ 건물 용도가 '주택'인지? (상가나 오피스텔은 다른 규정 적용)

여기에는 집주인의 이름과 소유권 변동 내역이 나와요.
👉 계약서에 나온 집주인과 등기부등본에 나온 집주인이 다르면 위험!

📌 체크 포인트
✔ 현재 소유자가 계약서에 적힌 집주인이 맞는가?
✔ 가압류, 가처분 기록이 있는가? (소송 걸린 집일 가능성)

💡 가압류? 가처분?
✔ 가압류: 돈을 빌려준 사람이 집을 못 팔게 묶어둔 것
✔ 가처분: 소송 중이라 소유권 변경이 제한된 상태

➡ 이런 단어가 있으면 문제가 있는 집이므로 계약하지 않는 게 안전!

이 부분이 제일 중요합니다!
을구에는 집을 담보로 대출받은 내역(근저당)이 나와요.

✔ 근저당이 많으면 → 집주인이 대출을 많이 받은 상태
✔ 전세 계약 시 → 근저당이 높으면 보증금 반환 위험!(문제 발생 시 근저당이 나보다 우선순위)

📌 체크 포인트
✔ 근저당이 설정되어 있는가?
✔ 설정 금액이 집값보다 낮은가? (전세 계약 시 중요)

💡 Tip!
전세 계약할 때 근저당 설정 금액이 전세 보증금보다 많다면 절대 계약하면 안 돼요!

📄 예제: 갑구 & 을구 해석하기

[갑구]

✔ 소유권이 홍길동이므로 계약서와 동일해야 안전
✔ 가처분 내역이 있으므로 법적 분쟁 가능성 있음 → 위험!

[을구]

✔ 집값이 3억인데 근저당이 2억이면 위험 (대출이 많음)
✔ 전세 계약 시 보증금 1억 5천이면 돌려받기 어려울 수도 있음!

➡ 이런 경우라면 계약 피하는 게 좋음!

✅ 실제 주소 & 건물 정보가 계약서와 동일한가?
✅ 집주인이 계약서에 나온 사람과 동일한가?
✅ 가압류, 가처분 같은 법적 문제가 없는가?
✅ 근저당(대출)이 너무 많지 않은가?

💡 Tip!
전세 계약 시 전세보증보험(주택도시보증공사 HUG) 가입 가능 여부도 함께 체크하세요!

부동산 계약할 때 등기부등본을 꼼꼼히 확인하면 많은 위험을 피할 수 있습니다.
✔ 집주인 확인 → 계약서와 동일한지 체크
✔ 근저당 확인 → 대출이 많으면 위험
✔ 가압류 & 가처분 체크 → 소송 문제 있는 집 피하기

어떤가요? 이제 부동산 계약이 조금 더 쉬워졌나요?
다음 글에서는 집값과 전세가를 결정하는 핵심 요소들을 알려드릴게요!

집사부동산과 함께하면 어렵지 않습니다!