유찰될수록 더 싸진다? 부동산 경매 유찰 전략 100% 활용법

유찰될수록 더 싸진다? 부동산 경매 유찰 전략 100% 활용법

부동산 경매를 보다 보면 같은 물건이 여러 번 나오는 경우가 있습니다. 이것이 바로 유찰(流札)이라고 하는데요. 유찰이 될수록 가격이 낮아지는 경매의 특성을 잘 활용하면 시세보다 훨씬 더 저렴한 가격으로 내 집을 마련에 성공할 수 있다. 오늘은 부동산 경매 유찰 전략을 100% 활용하는 방법을 알려드리겠습니다!

 

부동산경매

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1. 부동산 경매에서 유찰이란?

경매에서 유찰이란 입찰자가 없거나 낙찰자가 잔금을 납부하지 못해 경매가 다시 진행되는 경우를 말합니다. 경매는 기본적으로 감정가(법원이 책정한 가격)에서 시작되지만 유찰될 때마다 최저 입찰가가 점점 내려갑니다. 

• 1회 유찰: 감정가의 20% 하락
• 2회 유찰: 감정가의 40% 하락
• 3회 유찰: 최저가가 더 낮아지지만, 특수한 경우(국가소유물, 공공기관 경매 등)가 아니면 3회 이상 유찰되기 어렵다.

👉 즉, 1~2회 유찰된 물건을 잘 노리면, 시세 대비 30~50% 저렴한 가격에 낙찰받을 수도 있다!

 

2. 유찰 물건을 노리면 좋은 이유

✅ 1) 낮아진 최저가로 낙찰 가능

1~2회 유찰된 후 최저 입찰가가 감정가보다 30~40% 이상 낮아지면 상대적으로 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능합니다.

✅ 2) 경쟁률이 낮아진다

초기에는 경쟁자가 많지만 반복적인 유찰로 가격이 낮아지면서도 입찰 경쟁이 줄어들어 비교적 유리한 상황이 됩니다. 다만 처음부터 유찰을 노리고 뛰어드는 입찰자들도 있으니 전략을 잘 세워야 합니다^^

✅ 3) 투자 수익률이 올라간다

저렴한 가격에 낙찰받으면 같은 부동산이라도 시세 대비 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다. 투자를 하지 않고 직접 거주하는 것이 목적이라고 하더라도 시세 보다 집을 저렴하게 사게 되면 리모델링 비용이라던가 수리비 부담이 줄어들게 됩니다.

 

3. 유찰된 경매 물건, 어떻게 공략할까?

🔍 1) 1~2회 유찰된 물건을 찾아라

대법원 경매 사이트(https://www.courtauction.go.kr)나 지지옥션, 옥션닷컴 등의 전문 사이트에서 1~2회 유찰된 물건을 검색하합니다.

📉 2) 낙찰가 예상하기

• 시세파악은 필수! 비슷한 지역, 비슷한 물건이 얼마에 낙찰되었는지 확인해보셔야 합니다. (네이버 부동산, 호갱노노 활용 가능)
• 감정가 대비 몇 %에 낙찰되는지 패턴을 파악합니다.

💰 3) 적절한 입찰가 설정

• 최저 입찰가보다 약간 높은 가격을 써야 낙찰 확률이 높습니다.
• 보통 최저가보다 5~10% 높은 가격에 낙찰되는 경우가 많으니, 이를 참고하세요.

👥 4) 경쟁자가 적은 물건을 노려라

• 너무 인기 있는 지역보다는 경쟁이 적은 외곽 지역이 더 유리할 수도 있습니다.
• 상가, 빌라, 지방 아파트 같은 경우 유찰이 자주 일어나므로 좋은 기회를 잡을 수 있습니다.

🏠 5) 명도(퇴거) 문제도 고려하자

• 경매로 낙찰받은 후 기존 세입자와 명도 협상이 필요할 수 있습니다.
• 명도로 인한 갈등을 예방하기 위해 미리 등기부등본을 확인하고 세입자의 점유 상태를 체크하세요.

 

4. 유찰 경매 공략 시 주의해야 할 점

🚨 1) 지나치게 많이 유찰된 물건은 의심하라

• 3회 이상 유찰된 물건은 하자가 있는 경우가 많습니다.
• 감정가가 높게 책정되어 시장에서 외면받았거나, 심각한 권리 문제가 있을 수 있습니다.

🚨 2) 권리분석을 철저히 하라

• 근저당, 가처분, 압류 등 낙찰자가 떠안아야 할 문제가 없는지 확인하세요. 권리관계가 복잡한 집은 입찰자들도 뛰어들기 조심스럽기 때문에 유찰되는 경우가 많습니다.
• 대항력 있는 세입자가 있는지 꼭 체크! (보증금 반환 책임 발생 가능)

🚨 3) 대출 가능 여부 확인

• 경매 낙찰 후 주택담보대출을 받을 수 있는지 미리 확인해야 합니다.
• 일반 주택담보대출보다 대출 한도가 낮을 수 있으므로, 금융사 상담을 받아보는 것이 좋습니다.

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5. 마무리: 유찰을 활용하면 절반 가격에 내 집 마련도 가능!

경매는 유찰될수록 가격이 내려가는 구조입니다. 따라서 1~2회 유찰된 물건을 잘 공략하면 시세 대비 저렴한 가격에 내 집을 마련하거나 투자 수익을 극대화할 수 있습니다.

그러나 너무 많이 유찰된 물건은 하자나 법적 문제가 있을 가능성이 높기 때문에 주의해야 하며 입찰 전 반드시 철저한 권리분석과 시세 조사가 필요합니다!

💡 경매 초보자라면 유찰된 물건을 잘 공략해서 경제적인 내 집 마련을 도전해보세요! 😉